ogh update - indexklauseln doch zulässig!
Wichtige Neuerungen für Vermieter in Österreich. Mussten diese noch bis vor Kurzem eine Rückforderungen von Teilen der Miete für bis zu 30 Jahre befürchten, kommen jetzt entwarnende Signale vom OGH.
Ein Urteil mit Signalwirkung für Vermieter: Wertsicherungsklauseln im Mietrecht bleiben erlaubt
Was ist passiert? Am 30. Juli 2025 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einem aktuellen Individualverfahren (Aktenzeichen: 10 Ob 15/25s) eine wichtige Entscheidung getroffen: Er hat klargestellt, dass bestimmte gesetzliche Regelungen – konkret § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – nicht automatisch auf längerfristige Mietverträge anwendbar sind. Das bedeutet: Wertsicherungsklauseln, also diese Index-Formel zur Anpassung des Mietzinses an die Inflation, sind gültig, auch wenn keine Zwei-Monats-Sperre im Vertrag steht.
Was bedeutet das für Vermieter?
- Mietverträge mit Indexklauseln, die keine besondere Klausel ausschließen, sind weiterhin zulässig – selbst ohne spezielle Formulierung zur ersten Zweimonate-Sperre.
- Das zeigt: In langlaufenden Mietverträgen gilt die Regel zu dieser Sperre schlicht nicht – denn Vermietung ist kein kurzfristiger Vertrag, bei dem der Vermieter alles innerhalb von zwei Monaten abzuwickeln hat.
- Mietrückforderungen aufgrund vergangener Indexanpassungen sind in solchen Fällen ausgeschlossen – auch in Verbandsverfahren oder individuellen Klagen.
Was wurde juristisch beleuchtet? Der OGH hat das Urteil ausführlich begründet – etwa mit Blick auf:
- die Gesetzeszwecke und Entstehungsgeschichte (Gesetzesmaterialien),
- klare Unterscheidung zwischen langfristigen Dauerschuldverhältnissen (wie Mietverträgen) und kurzfristig erfüllten Verträgen,
- und europarechtliche Entwicklungen. Er betont, dass eine klar formulierte Wertsicherungsklausel keine unfaire Preiserhöhung sei – der Mieter zahle schließlich bei Inflation nicht mehr als ursprünglich vereinbart, sondern einfach einen angepassten Nennbetrag entsprechend Preisentwicklung.
Was passiert bei fehlerhaften Klauselsätzen? Der OGH bestätigt, dass einzelne problematische Teile einer Klausel (z. B. fehlerhafte Indexbestimmungen) nicht den gesamten Vertrag ungültig machen müssen – die anderen Klauselteile bleiben bestehen, sofern sinnvoll interpretierbar („Blue Pencil“-Test).
Hier sehen Sie ein Youtube-Video zum Thema: https://youtu.be/8YLQTO6IRD8
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