Bei uns sind Immobilien Hauptsache, nicht Nebenjob.

Sie suchen eine Kanzlei für Immobilienrecht? Für Immobilientransaktionen sind Sie bei uns richtig. Zufriedene Kunden aus ganz Österreich vertrauen auf die Spezialkanzlei für Immobilienrecht. Dazu gehört die gesamte Abwicklung des Immobilienkaufes bis zur Vermietung und der laufenden Beratung zum Immobilienrecht in Österreich.Unsere Tätigkeit erstreckt sich auch auf Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Schadenersatzrecht und Gewährleistungsrecht im Immobilienbereich. Den Immobilienkaufvertrag bekommen Sie von uns österreichweit zum Fixpreis.

unsere

Leistungen

Unsere Rechtsanwaltskanzlei ist auf Vertragserrichtung, Vertragsprüfung und treuhändige Zahlungsabwicklung in ganz Österreich spezialisiert. Aber Immobilienrecht umfasst noch viel mehr – sehen Sie selbst!

ihre

Vorteile

Beste Kundenzufriedenheit ist unsere oberste Priorität. Wir optimieren ständig unsere Dienstleistungen. Das Feedback unserer Kunden ist eindeutig: Bei uns profitieren Sie als Mandant gleich von mehreren Vorteilen!

unser

Team

Unser Team von Immobilienrechtsexperten umsorgt Sie rundum kompetent und kundenorientiert! Alle unsere Teammitglieder verfügen über die richtige Expertise, die in unserem spezialisierten Tätigkeitsfeld benötigt wird. Zusätzlich legen wir größten Wert auf ständige Fortbildung im Immobilienrecht.

fixpreis-garantie

vertrags-
erstellung

Die Kosten für eine Vertragserrichtung richten sich nach dem Kaufpreis zuzüglich Barauslagen plus Kosten für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften. Aber: Wird kein Pauschalhonorar vereinbart, kann es zu einer Abrechnung nach Tarif und zu exorbitanten Mehrkosten kommen.Nicht mit uns! Schicken Sie uns Ihre Anfrage. Wir machen Ihnen dann ein transparentes Fixpreis-Angebot für die Vertragserstellung. Keine Überraschungen bei der Abrechnung.

häufig gestellte

Fragen und antworten

Häufige Fragen zum Immobilienkauf. Ja es gibt sie, die Dauerbrenner, die eigentlich fast jeden unserer Kunden beschäftigen. Die meistgestellten Fragen haben wir hier für Sie übersichtlich zusammengefasst und beantwortet.

immobilienrecht in kurzen

Videos

"Immobilienrecht – Frag Dan!" Bei mir bekommen Sie immer aktuelle Infos, Tipps und Ratschläge, auch im Videoformat - jede Woche gibt es neue Videos zum Immobilienrecht. Haben Sie was zum Mitschreiben? Dann Film ab!

Das sagen

unsere kunden



Spezialgebiet Immobilienrecht:
Was heißt das?

Um für unsere Klienten die beste Leistung erbringen zu können, haben wir uns auf ein einziges Rechtsgebiet spezialisiert – das Immobilienrecht. Eine breit gefächerte Spezialisierung:

Vertragserrichtung und Vertragsprüfung

Sie brauchen einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag, oder haben einen solchen Vertrag vor sich, und wissen nicht, ob er ungünstige Klauseln für Sie beinhaltet?Wir errichten und prüfen Mietverträge, Kaufverträge und andere Verträge rund um Immobilien (also Grundstücke, Häuser, Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten etc.).

Gewährleistung

Sie haben eine Immobilie gekauft oder einen Handwerksbetrieb beauftragt und sind damit nicht zufrieden? Wenn die Immobilie oder die Dienstleistung mangelhaft sind, haben Sie grundsätzlich das Recht auf Gewährleistung.Gewährleistungsrechte sind in erster Linie Verbesserung/Reparatur und Austausch der defekten Ware oder Leistung. Ist das nicht möglich, haben Sie das Recht auf Preisminderung oder Wandlung, also Rückabwicklung des Vertrages.Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Schadenersatz

Jemand hat sich nicht an einen Vertrag gehalten oder Ihnen arglistig Mängel der Immobilie verschwiegen und Sie haben dadurch einen finanziellen Schaden erlitten?Sie wurden schlecht beraten und hatten dadurch unvorhergesehene Kosten?Rund um Immobilien kommt es immer wieder vor, dass Käufer und Mieter aufgrund von mangelhaften Informationen finanzielle Schäden erleiden. Diese können Schadenersatzansprüche nach sich ziehen.Schildern Sie uns Ihr Anliegen, wir prüfen Ihre Ansprüche!

Mietrecht

Ihr Mieter zahlt keine Miete oder vermietet die Wohnung an Dritte weiter?Sie leiden unter dem Lärm der Nachbarn, aber der Vermieter greift nicht ein?Das Mietrecht ist so bunt wie das Leben, und die Fallkonstellationen kennen kaum Grenzen. Egal ob Sie mieten oder vermieten, bei uns sind Sie richtig.Wir vertreten Ihre Interessen und sorgen dafür, dass Sie sorgenfrei vermieten können.

Wohnungseigentum

Wir beraten Wohnungseigentümer, egal ob Eigennutzer oder Anleger in allen Fragen des Wohnungseigentumsrechts. Ob es um das Aufsetzen einer Benützungsregelung geht oder die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen gegen andere Miteigentümer – wir helfen Ihnen weiter.Beschreiben Sie uns Ihre Situation – Wir prüfen sofort, ob und zu welchen Kosten wir Ihnen helfen können.



Vertragsrecht – was ist das?

Pacta sunt servanda ("Verträge sind einzuhalten"), so lautet der alte Grundsatz aus dem römischen Vertragsrecht. Ein Grundsatz, der leider oft nur wenig beachtet wird.Unter einem Vertrag versteht man die Einigung zweier Parteien, rechtsgeschäftlich Handeln zu wollen. Gängige Verträge sind

  • Werkvertrag

  • Schenkung

  • Dienstvertrag

  • Auftrag

  • Verwahrungsvertrag

  • Kaufvertrag

  • Tauschvertrag

  • Mietvertrag

  • Pachtvertrag

  • Darlehen etc.

Diese Vertragstypen können aber in allen erdenklichen Varianten kombiniert werden. Ein Vertrag muss nur in Ausnahmefällen schriftlich sein, grundsätzlich binden auch mündliche Vereinbarungen. Wer aber einen schriftlichen Vertrag hat, der vom Vertragspartner unterschrieben wurde, hat im Streitfall einen besseren Standpunkt, weil er sein Recht beweisen kann.Werden Verträge nicht eingehalten, also nicht ordnungsgemäß erfüllt (z.B. zu späte Lieferung, Kaufpreis wird zu spät oder nicht bezahlt etc.), müssen die Ansprüche durchgesetzt werden. Die Durchsetzung von Ansprüchen, die auf Vertragsrecht gestützt werden, erfolgt vor Zivilgerichten. Dort können Sie entweder die Einhaltung des Vertrages fordern, oder Schadenersatz, wenn Sie aufgrund einer Vertragsverletzung einen Schaden erlitten haben.Zum Vertragsrecht gehört auch die Errichtung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Schließen Sie als Unternehmer viele Einzelverträge ab, ist es für Sie natürlich unübersichtlich und riskant, mit jedem Vertragspartner andere Vereinbarungen zu treffen. Hier lohnt es sich, Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ausarbeiten zu lassen, damit Sie rechtlich nicht den Durchblick verlieren. Dabei ist aber zu beachten, dass sich das Vertragsrecht vor allem bei AGB laufend ändert, sie müssen also von Zeit zu Zeit angepasst und weiterentwickelt werden, wie sich auch Ihr Unternehmen weiterentwickelt. Der Aufwand für die Erstellung von AGB ist je nach Geschäftsgebiet unterschiedlich, füllen Sie einfach das Direktkontakt-Formular aus und setzten Sie sich mit uns in Verbindung, wir machen Ihnen gerne ein individuelles Angebot.Unsere Leistungen im Bereich Vertragsrecht umfassen insbesondere die Durchsetzung von Ansprüchen, Abwehr von ungerechtfertigten Ansprüchen, die Erstellung von Verträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen.Im Rahmen des Vertragsrechtsschutzes sind viele Leistungen oft auch von Ihrer Rechtsschutzversicherung gedeckt. Die Deckungssituation prüfen wir kostenlos, wenn Sie uns die Daten Ihrer Rechtsschutzversicherung (Versicherer und Polizzennummer) hinterlassen.



Ihre Vorteile auf einen Blick

Erreichbarkeit

Wenn Sie uns brauchen, sind wir da. Bei uns gibt es keine leeren Rückrufversprechen und keine unbeantworteten Mails. Probieren Sie es gleich aus — rufen Sie an oder schreiben Sie uns: +43 512 327111 / office@dk-legal.at

Effizienz

Wenn andere Sie zur Terminvereinbarung über das Sekretariat einladen, haben Sie von uns wahrscheinlich schon einen Vertragsentwurf in Händen. Mit uns verlieren Sie keine Zeit.

Digitalität

Von unserem Büro in Innsbruck aus beraten wir in ganz Österreich und wickeln auch im gesamten Bundesgebiet Immobilientransaktionen ab. Die räumliche Distanz werden Sie nicht bemerken.

Transparenz

Wir machen Ihnen ein Angebot, auf das Sie sich verlassen können – keine Überraschungen bei der Abrechnung. Wir wissen, dass wir nicht immer die Billigsten sind. Wir wollen auch nicht die Billigsten sein, sondern die Besten.

Spezialisierung

Immobilienrecht läuft bei uns nicht nebenbei. Immobilien sind unsere Leidenschaft und wir setzen unseren ganzen Einsatz in dieses Fachgebiet. Auch selbst investieren wir regelmäßig in Immobilien, wir kennen also auch die Perspektive des Käufers und sind keine Theoretiker, sondern arbeiten als Praktiker für Praktiker.

Umfassende Betreuung

Auch wenn es um die Vermietung einer Anlegerwohnung oder die Rechtsberatung rund um’s Eigenheim geht, stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

Ehrlichkeit

Wir sind keine Experten für "eh alles", sondern geben zu, wenn wir uns in einem Fachgebiet nicht auskennen. Können wir Ihnen selbst nicht weiterhelfen, verweisen wir Sie an einen Kollegen aus unserem Netzwerk. Wir arbeiten nur mit Spezialisten.



Urkunden digital unterschreiben

Sie haben eine Urkunde, die notariell beglaubigt unterschrieben werden muss, etwa einen Kaufvertrag? Dann können Sie hier ganz einfach und unkompliziert einen Termin buchen und bequem online unterschreiben. Der Ablauf ist einfach und erfüllt sämtliche rechtlichen Anforderungen für notariell beglaubigte Unterschriften.

Die digital unterschriebenen Urkunden sind uneingeschränkt anerkannt.

Digitale Unterfertigungen bieten wir mit unserem Partner notarity an. notarity ist ein Softwareunternehmen aus Wien, das Europas modernste Plattform für online notarielle Dienstleistungen entwickelt hat (Remote Online Notarizations).Über notarity können Sie jederzeit und von überall Unterschriften auf Dokumenten beglaubigen oder Notariatsakte errichten lassen. Dafür arbeitet notarity mit Partner-Notar:innen zusammen, die online Beglaubigungen / Notariatsakte über die Plattform anbieten. Wir wollen dabei helfen, notarielle Dienstleistungen flexibler, schneller und ortsunabhängig zu machen.



Unser Team ist immer für Sie da!

Unsere Kanzlei arbeitet ausschließlich im Immobilienrecht. Damit sichergestellt ist, dass Sie die bestmögliche Beratung bekommen, sorgen wir für die laufende Weiterbildung unserer Mitarbeiter. Dazu gehört einerseits die interne Fortbildung, andererseits auch der Besuch externer Fortbildungen in Form von Seminaren und Kongressen.


Dr. Dan Katzlinger

Rechtsanwalt & Geschäftsführer

Im Juli 2019 habe ich meine Spezialkanzlei für Immobilienrecht in Innsbruck gegründet. Davor war ich von 2013 bis 2019 selbständiger Rechtsanwalt in Kooperation mit einer auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei in Innsbruck.Immobilien sind meine Passion, der ich auch als Rechtsanwalt gerne nachgehe. Deshalb habe ich mich auf das Immobilienrecht und alle Rechtsfragen rund um die Immobilie spezialisiert. Ich berate Klienten beim Hauskauf, beim Kauf oder Verkauf von Eigentumswohnungen, bei Grundstücksübertragungen (Übergabeverträge, Schenkungsverträge) etc.Abonnieren Sie unbedingt auch meinen YouTube-Channel und verpassen Sie keine Updates zum Immobilienrecht mehr!


Tätigkeitsgebiete:

  • Immobilienrecht (Liegenschaftsübertragungen),

  • Vertragserrichtung

  • Vertragscheck und Vertragsprüfung


Mag. Greta Freysinger

Rechtsanwaltsanwärterin & COO

Greta Freysinger ist seit 2021 in der Kanzlei als juristische Mitarbeiterin beschäftigt. Seit September 2022 ist sie als COO für die Umsetzung der Kanzleistandards in unserem Büro in Innsbruck zuständig.Als juristische Mitarbeiterin bearbeitet sie selbständig Immobilientransaktionen und bearbeitet Grundbuchseingaben für Transaktionen und Umschuldungen bzw. Pfandrechte.


Tätigkeitsgebiete:

  • Immobilientransaktionen

  • Grundbuchswesen

  • Umschuldungen/Pfandrechte

  • Vertragsabwicklungen


Mag. Patrick De Cillia

Rechtsanwaltsanwärter

Patrick De Cillia ist seit mehreren Jahren in der Kanzlei beschäftigt, seit 2021 als eingetragener Rechtsanwaltsanwärter. Er hat umfassende Erfahrung in allen Tätigkeitsbereichen der Kanzlei und zeichnet sich durch seine akribische Arbeitsweise besonders aus.Nach seiner Gerichtspraxis ist er seit September 2022 wieder Vollzeit in unserer Kanzlei im Einsatz.


Tätigkeitsgebiete:

  • Streitige Rechtssachen

  • Vertragsprüfungen

  • Mietrecht

  • Fachrecherche


Pia Gunsch

Juristische Mitarbeiterin

Pia Gunsch ist seit 2020 in der Kanzlei als juristische Mitarbeiterin beschäftigt.Sie kümmert sich insbesondere um Grundbuchsangelenheiten und die korrekte Archivierung von Verträgen und sonstigen Urkunden.


Tätigkeitsgebiete:

  • Juristische Recherche

  • Vertragsabwicklungen


Felix Böck

Juristischer Mitarbeiter

Felix Böck ist seit 2021 in der Kanzlei als juristischer Mitarbeiter beschäftigt.Er ist insbesondere bei komplexeren Immobilientransaktionen unterstützend tätig, vor allem in der Grundrecherche und Datenaufbereitung.


Tätigkeitsgebiete:

  • Immobilientransaktionen/Recherche

  • Vertragsabwicklungen



Das rechtliche Fundament: der Vertrag

Der Vertrag ist das rechtliche Fundament Ihrer Immobilie. Fehler bei der Vertragserrichtung führen oft zu langjährigen, kostspieligen Rechtsstreitigkeiten. Gehen Sie daher kein unnötiges Risiko ein und vertrauen Sie dem Experten.Füllen Sie einfach das entsprechende Formular aus (Kaufvertrag oder Mietvertrag), um bei uns eine Vertragserstellung zum Fixpreis anzufragen – es dauert nur eine Minute!

Klienten aus ganz Österreich verlassen sich auf die Spezialkanzlei für Immobilienrecht. Auf uns können Sie sich verlassen:

Kompetenz

Wir sind eine Spezialkanzlei für Immobilienrecht. Kaufverträge sind für uns kein Nebengeschäft, sondern unser Kernbereich. Grundsätzlich gestalten wir Verträge, die für beide Seiten passen und fair sind. Die Vertragsparteien sollen den Vertrag gerne unterschreiben, und keiner soll das Gefühl haben, über den Tisch gezogen zu werden.

Faire Preisgestaltung

Sie bekommen ein Angebot, mit dem all unsere Leistungen abgegolten sind – es gibt keine Nachverrechnungen von irgendwelchen Barauslagen und keine Überraschungen oder versteckte Zusatzkosten.

Verständlichkeit

Wir wollen sinnvolle Verträge gestalten und Sie nicht mit Fachbegriffen beeindrucken. Daher achten wir auf eine verständliche Sprache und vermeiden Juristendeutsch. Lassen sich komplexe Bestimmungen nicht vermeiden, erklären wir sie. Auch die Abläufe werden verständlich dargestellt. Bei Fragen sind wir immer gerne für Sie erreichbar.



Ihr Kaufvertrag zum Fixpreis

Sie haben eine Immobilie schon gefunden oder wollen ein Kaufanbot abgeben?
Üblicherweise betragen die Kosten der Vertragserrichtung zwischen 1,5% und 2,5% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer und Barauslagen, dazu kommen noch die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften. Wird kein Pauschalhonorar vereinbart, kann es zu einer Abrechnung nach Tarif und zu exorbitanten Mehrkosten kommen.
Aber das muss nicht so sein – mit uns geht es einfacher: Füllen Sie das Formular mit dem voraussichtlichen Kaufpreis, der Art der Immobilie (Wohnung, Baugrundstück, Geschäftslokal, Abstellplatz etc.) und den weiteren Angaben aus. Laden Sie auch gleich relevante Unterlagen hoch, z. B. ein Exposé oder Kaufanbot.Wir nehmen dann sofort mit Ihnen Kontakt auf und klären Ihren individuellen Bedarf ab, damit wir Ihnen nicht nur ein maßgeschneidertes Angebot machen können, sondern Sie auch eine solide rechtliche Basis für Ihren Kauf haben.

Alle Nebenleistungen inklusive: Um Barauslagen und Einzelverrechnungen brauchen Sie sich bei uns keine Sorgen zu machen. Wir machen Ihnen ein Komplettangebot, in dem alle Leistungen von der Beratung über die Vertragserrichtung, die treuhändige Zahlungsabwicklung bis hin zur Grundbucheintragung enthalten sind. Natürlich sind auch telefonische oder schriftliche Nachfragen inkludiert. So haben Sie die Nebenkosten im Griff!Wussten Sie, dass unser Angebot für ganz Österreich gilt? Das Grundbuch ist schon lange digitalisiert, daher spielt die räumliche Distanz in der Praxis keine Rolle.



Ihr Mietvertrag zum Fixpreis

In wenigen Schritten gelangen Sie zu unserem Angebot für die Erstellung eines Mietvertrages. Anhand Ihrer genauen Angaben können wir in der Regel einschätzen, was beim Mietvertrag zu beachten ist, und so ein maßgeschneidertes Angebot legen.


Tipps für Vermieter

Dinge, die Sie bei einer Vermietung beachten sollten

Als Anleger sollte man jedenfalls vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen, ob die Anlegerwohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt.Dabei unterscheidet man grundsätzlich drei Kategorien:

  1. Vollanwendungsbereich

  2. Teilausnahme

  3. Vollausnahme

Diese Kategorien beziehen sich auf die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) auf einen bestimmten Mietgegenstand.Das Mietrechtsgesetz unterscheidet verschiedene Typen von Gebäuden nach Zeitpunkt der Baubewilligung und rechtlichen Ausgestaltung, sowie der Finanzierung, und regelt anhand dieser Kriterien den Anwendungsbereich des Gesetzes.Schon die Beantwortung der Frage, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf eine bestimmte Wohnung anzuwenden ist, kann in der Praxis sehr schwierig sein.Die Frage der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes hat aber erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltungsmöglichkeiten des Mietvertrages, insbesondere auch auf den Mietzins, der verlangt werden kann. Daher ist die Frage auch auf lange Sicht entscheidend für die Werthaltigkeit der Anlegerwohnung.So ist festzuhalten, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dem Vermieter wenig Gestaltungsspielraum bleibt, vor allem was den Mietzins betrifft.In der Teilausnahme und der Vollausnahme lässt sich ein Mietvertrag viel flexibler gestalten und der Mietzins in aller Regel frei vereinbaren.

Steuerliche Fragen

Die Vermietung einer Anlegerwohnung führt zu Einnahmen im Sinn des Einkommensteuergesetzes. Es gibt aber auch Modelle, die auf die Erzielung von Verlusten zur Senkung einer allzu hohen Einkommensteuerquote abzielen. Wofür man sich entscheidet, hängt natürlich von der aktuellen – aber auch mittel- und langfristigen – Einkommenssituation ab. Dafür sollte unbedingt ein Steuerberater konsultiert werden.Gerade was die Vermietung von Wohnräumen anlangt, gibt es auch hinsichtlich der Umsatzsteuer Wahlmöglichkeiten. Erzielt man generell, also egal, mit welchen Tätigkeiten, Umsätze von über EUR 35.000,00 pro Jahr, ist auf die Miete Umsatzsteuer zu zahlen.Erzielt man niedrigere Umsätze, kann eine Vermietung grundsätzlich steuerfrei erfolgen, es kann aber auch zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optiert werden.Die Option zur Umsatzsteuer muss unbedingt gewählt werden, wenn man die Immobilie mit ausgewiesener Umsatzsteuer gekauft hat, also die Vorsteuer beim Ankauf geltend gemacht hat. Ansonsten kann es zu einer Vorsteuerberichtigung kommen, und die bereits geltend gemachte Vorsteuer (allenfalls anteilig) ist an das Finanzamt zurückzuzahlen.Die Option zur Umsatzsteuer hat auch den Vorteil, dass bei allen Ausgaben, die die Anlegerwohnung betreffen, die Vorsteuer vom Finanzamt erstattet wird. Man zahlt daher nur die Nettokosten.Dabei gilt es aber auch zu beachten, dass die erzielbare Miete letzten Endes davon abhängt, welchen Preis der Markt bereit ist, zu bezahlen. Muss man zusätzlich 10% bei Wohnungen an Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen, senkt das entweder die eigenen Mieteinnahmen, oder schmälert die Chancen, einen Mieter zu finden.

Passende Mieter suchen und finden

Sind die Vorarbeiten erledigt und die steuerlichen Fragen geklärt, kann man sich auf die Suche nach dem Mieter machen.Viele Vermieter stellen unvernünftige Kriterien bei der Auswahl ihrer Mieter. Unvernünftig sind solche Kriterien, die den Mieter in seinen persönlichen Entfaltungsmöglichkeiten einschränken oder bestimmte Personen diskriminieren. Beispiele wären die Vermietung nur an Nichtraucher, nur an Frauen oder Männer, Inländer, ein absolutes Verbot von Haustieren etc.Einerseits sind Diskriminierungen schon rechtlich unzulässig, andererseits kann einem Mieter auch nicht vorgeschrieben werden, wie er sich in der Wohnung zu verhalten hat.Auch die Haltung von Haustieren, die üblicherweise in Wohnungen gehalten werden, beispielsweise Hunde und Katzen, kann nur untersagt werden, wenn es dafür sachliche Gründe gibt.Wesentlich sollte für Sie als Vermieter sein, dass Sie jemanden finden, der bereit ist, die verlangte Miete zu bezahlen, und der idealerweise langfristig in der Wohnung bleibt. Ein langfristiger Mieter hat den Vorteil, dass Leerstände und der Aufwand durch den Mieterwechsel (z. B. die Suche nach einem neuen Mieter, die Reinigung und allenfalls das Ausmalen der Wohnung etc.) minimiert werden.Daher ist es wichtig, weniger auf die persönlichen Eigenschaften des Mieters zu schauen, sondern auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit, die ausreichen sollte, dauerhaft die Miete zu bezahlen.Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses sollte auch nicht das absolute Limit für den Mieter sein, kann es doch zu Erhöhungen des Mietzinses kommen. Das kann beispielsweise bei der Anpassung aufgrund einer Wertsicherungsklausel der Fall sein, oder bei einer Erhöhung der Betriebskosten.Eine wichtige Absicherung ist eine ausreichende Kaution. Üblicherweise werden 3 Monatsmieten angesetzt. Im Falle eines Zahlungsausfalls, der in letzter Konsequenz bis zur Räumungsklage und Räumungsexekution führt, sind 3 Monatsmieten in der Praxis oft unzureichend. Nach Möglichkeit sollte daher darauf geachtet werden, 4 bis 6 Monatsmieten an Kaution einzuheben.Nachdem es besonders in Ballungszentren enormen Bedarf an Mietwohnungen gibt, kann es sinnvoll sein, einen Makler mit der Vermietung der Wohnung zu beauftragen. Diesem müssen konkrete Anweisungen hinsichtlich der gesuchten Mieter gegeben werden, dann kann er einem sehr viel Arbeit abnehmen. Zudem liefert der Makler auch ein wichtiges Feedback zur verlangten Miete und kann die Vermarktungsdauer in aller Regel zumindest grob einschätzen.Die Kosten des Immobilienmaklers können in weiterer Folge auch steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie nicht ausschließlich von der Mieterseite getragen werden.Hinsichtlich der Vertragslaufzeit ist darauf zu achten, dass der Vertrag nicht weniger als 3 Jahre befristet sein darf. Befristungen von unter 3 Jahren sind mit wenigen Ausnahmen unzulässig, womit sie als unbefristet gelten. Unbefristete Mietverträge wiederum sind nur sehr schwer und nur aus besonderen Gründen auflösbar.Auch bei der Vertragserstellung sollte nicht gespart werden. Ein professioneller Mietvertrag sollte die aktuelle Judikatur, die sich sehr häufig ändert, berücksichtigen, ebenso wie die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter im individuellen Fall. Einen Mietvertrag online erstellen ist daher sehr riskant, besser Sie nehmen professionelle Dienste in Anspruch.

Weitere praktische Tipps finden Sie immer aktuell auf meinem YouTube-Kanal!



Kann ich mir den Vertragserrichter selbst aussuchen?

Ja! Wir sind übrigens in ganz Österreich tätig. Die Rechtslage ist – ausgenommen beim Grundverkehr – einheitlich. Der Rechtsverkehr mit Behörden und Gerichten erfolgt längst elektronisch. Der Anwalt muss nicht mehr vor Ort sein, um einen Immobilienkauf abzuwickeln. Was zählt ist, dass Sie für Ihre Anliegen stets einen Ansprechpartner finden. Bei uns bekommen Sie eine Antwort immer innerhalb von 24 Stunden.

Wie läuft der Kauf/Verkauf einer Immobilie ab?

Das Immobilienrecht sieht im Normalfall für die Übertragung einer Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung etc.) zumindest die folgenden Schritte zwingend vor:

  • Notariell beglaubigte Unterschrift des Vertrages

  • Anzeige/Genehmigung des Vertrages durch die Grundverkehrsbehörde

  • Anmeldung/Anzeige beim Finanzamt

  • Antrag beim Grundbuch

Es können aber noch weitere Bewilligungen erforderlich sein, z.B. Teilungsbewilligung, Bewilligungen der Agrarbehörde, etc. Das hängt aber jeweils vom konkreten Grundstück ab, das übertragen werden soll.

Was heißt "treuhändige Abwicklung"?

Bei der „treuhändigen Abwicklung“ sorgt in der Regel der Vertragserrichter dafür, dass der Kaufpreis nur dann fließt, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Der Käufer zahlt also den Kaufpreis nicht direkt auf ein Konto des Verkäufers, sondern auf ein eigens für diesen Vertrag errichtete Treuhandkonto des Vertragserrichters. Der Vertragserrichter zahlt den Kaufpreis nur dann an den Verkäufer aus, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer die Immobilie auch tatsächlich bekommt, also im Grundbuch eingetragen ist.So kann verhindert werden, dass das Geld verloren geht, wenn der Verkäufer insolvent wird oder plötzlich verschwindet.

Brauche ich einen Anwalt zum Kauf/Verkauf einer Immobilie?

Als Vertragserrichter kommen grundsätzlich Rechtsanwälte oder Notare in Frage. Bei der Anschaffung einer Immobilie geht es meistens um sehr viel Geld, sodass ein schriftlicher Vertrag jedenfalls empfehlenswert ist. Ohne eine schriftliche Urkunde kommen Sie als Käufer auch nicht ins Grundbuch. Die Eintragung ins Grundbuch ist aber die Voraussetzung, um wirksam Eigentum an einer Immobilie zu erwerben. Der Vertrag muss beglaubigt unterschrieben sein, d.h. dass ein Notar oder ein Legalisator die Identität der Personen, die den Vertrag unterschreiben, bestätigen muss. Das Immobilienrecht entwickelt sich auch ständig weiter, sodass Sie einen Anwalt oder Notar wählen sollten, der wirklich mit der Materie vertraut ist.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch viele einzelne Posten dazu. Als Faustregel kann man mit insgesamt 10% des Kaufpreises rechnen. So sind im Normalfall 3,5% Grunderwerbsteuer an das Finanzamt und 1,1% Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und 1,2% der Kreditsumme für das Pfandrecht an das Grundbuch zu zahlen. Dazu können noch Maklergebühren (ca. 3%) und Kosten für die Vertragserrichtung (1% bis 2,5%) kommen. Kleinere Ausgaben fallen an bei der Grundverkehrsbehörde (bis ca. EUR 150,00) und beim Notar für die Beglaubigung der Unterschrift (bis ca. EUR 250,00), weiters Pauschalgebühren beim Grundbuch (bis EUR 58,00) und für die Archivierung der notwendigen Urkunden (erfahrungsgemäß ca. EUR 50,00 bis EUR 100,00). Die Nebenkosten variieren allerdings stark von Fall zu Fall.

Wie lange dauert die Abwicklung des Immobilienkaufs?

Das hängt sehr stark davon ab, welche Art Immobilie übertragen werden soll. Geht man von einer gebrauchten Eigentumswohnung aus, kann man als Käufer damit rechnen, nach ca. 4 Wochen im Grundbuch zu stehen. Sind auch Pfandrechte einzutragen und die Behörden ein wenig überlastet, können auch acht Wochen oder mehr vergehen, bis die Sache erledigt ist. Der Käufer ist in dieser Zeit durch eine so genannte „Ranganmerkung“ abgesichert. Dabei wird im Grundbuch vermerkt, dass der Verkäufer beabsichtigt, die Immobilie zu verkaufen. Der Kaufpreis liegt normalerweise sicher auf dem Treuhandkonto, bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Alternativ wird häufig vereinbart, dass der Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt werden kann, sobald alle Urkunden vorliegen, die der Käufer braucht, um ins Grundbuch zu kommen.

Wann fällt die Immobilien-Ertragsteuer an?

Die Immobilienertragsteuer fällt bei jedem privaten Immobilienverkauf an. Sie beträgt grundsätzlich 30 % vom Veräußerungserlös und ist vom Vertragserrichter selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Ausnahmen gibt es für selbst hergestellte Gebäude und für Wohnungen, in denen bisher der Hauptwohnsitz des Verkäufers war, wenn er den Hauptwohnsitz aufgibt. Die Kosten für die Berechnung und Abführung der Immobilienertragsteuer trägt (ebenso wie die Steuer selbst) der Verkäufer. Diese Kosten sind steuerlich absetzbar.

Was passiert mit der Hypothek des Verkäufers?

Das kommt auf die Vereinbarung an. Bei Wohnbauförderungsdarlehen ist oft vereinbart, dass die Käufer das Darlehen übernehmen. Dazu ist die Zustimmung der Wohnbauförderung erforderlich. Ansonsten ist im Normalfall der Verkäufer verpflichtet, so genannte Löschungsquittungen für die eingetragenen Hypotheken beizubringen. Natürlich übernehmen wir das, wenn wir beauftragt sind. Wenn die Hypothek noch nicht vollständig bezahlt ist, muss der Vertragserrichter die offene Summe vom Kaufpreis abziehen und direkt an die Bank abführen. Die Kosten für die Lastenfreistellung hat in der Regel der Verkäufer zu tragen.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Anders als bei einem „normalen“ Wohnungskaufvertrag kauft man hier eine Wohnung, die meistens noch gar nicht existiert. Im Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger, eine bestimmte Wohnung herzustellen und dem Käufer das Eigentum daran zu verschaffen. Um den Käufer abzusichern, sieht das Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) Mindesterfordernisse für den Bauträgervertrag vor. Beim Vertragscheck prüfen wir, ob der Vertrag diesen Erfordernissen entspricht und ob Ihre Zahlungen auch abgesichert sind, wenn der Bauträger insolvent wird.

Wie viel kostet ein Kaufvertrag?

Unser Angebot: Schicken Sie uns Ihre Anfrage, wir prüfen, was zu tun ist und machen Ihnen dann ein Pauschalangebot, in dem alle Kosten enthalten sind. Wenn Sie damit zufrieden sind, nehmen Sie es an. Holen Sie sich hier gleich ein Angebot für den Immobilienkaufvertrag.Wir sind nicht die Billigsten. Unser Ziel ist es nicht, das billigste Angebot zu machen, sondern das beste.

"Wer zahlt, schafft an" – stimmt das?

Häufig versuchen Verkäufer oder sogar Makler, Käufern einen Anwalt „aufzuzwingen“. Wenn Sie den Anwalt des Verkäufers zahlen sollen, ist etwas faul!Also ja: Wer zahlt, schafft an! Das gilt auch für den Vertragserrichter. Wenn Sie den Anwalt zahlen sollen, dann können Sie ihn sich auch aussuchen (siehe oben).Bei der derzeitigen steuerlichen Situation ist es besser, der Käufer zahlt die Kosten der Vertragserrichtung. Wenn die Immobilie dann später verkauft wird, wirken sich diese „Anschaffungsnebenkosten“ nämlich steuermindernd aus.

Wie lange dauert es vom Kaufvertrag ins Grundbuch?

Wenn wir einen Vertrag für Sie errichten (z. B. einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung oder einen Hauskauf etc.), sammeln wir schon am ersten Tag alle Informationen und erstellen einen ersten Entwurf. Sie können damit rechnen, innerhalb einer Woche (je nachdem, wie weit Sie schon mit den Verhandlungen sind) einen Vertrag zu bekommen, den Sie gleich unterschreiben können.Die weitere Bearbeitung bei den Behörden unterliegt leider großen Schwankungen. Beim Beispiel „Kaufvertrag Eigentumswohnung“ ist in Tirol mit einer Dauer von 4 Wochen zu rechnen, bis Sie im Grundbuch stehen. Abhängig ist das auch von der Auslastung der Behörden und Gerichte.


Danke für Ihre Anfrage.

Ihr Anliegen zur Vertragserstellung ist soeben bei uns eingegangen.Wir werden uns so bald wie möglich mit einem Angebot bei Ihnen melden!— Ihr Dr. Dan Katzlinger




Auf unserem Youtube-Kanal zum Immobilienrecht in Österreich finden Sie viele informative Videos rund um das Thema Immobilien und Recht. Abonnieren Sie meinen Kanal, um auch in Zukunft nichts zu verpassen!

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Mietrecht aktuell



Wenn Sie uns brauchen, sind wir da. Bei uns gibt es keine leeren Rückrufversprechen oder unbeantworteten Mails.

Rechtsanwalt Katzlinger GmbH
Spezialkanzlei für Immobilienrecht
Kanzleisitz:
Marktgraben 1
6020 Innsbruck
Tel: +43 512 327 111
Sprechstelle:
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1010 Wien
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E-Mail: office@dk-legal.at



Impressum / Allgemeine Informationen nach § 5 Abs 1 ECG

Rechtsanwalt Katzlinger GmbH
Marktgraben 1
6020 Innsbruck
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Fax: +43 (512) 327 111 99
Homepage: www.dk-legal.at
E-Mail: office@dk-legal.at
Anwaltscode: P830364
Kammerzugehörigkeit: Rechtsanwaltskammer Tirol
UID-Nummer: ATU 77474948
Firmenbuchnummer: FN 567852b
LG Innsbruck

Die berufsrechtlichen Vorschriften in der jeweils aktualisierten Fassung finden Sie auf der Homepage des ÖRAK.Die wichtigsten sind:
Rechtsanwaltsordnung (RAO),
Richtlinien für die Ausübung des Rechtsanwaltsberufes (RL-BA), Disziplinarstatut für Rechtsanwälte und Rechtsanwaltsanwärter (DSt),
Autonome Honorar-Kriterien (AHK),
Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) und die
Rahmenschieds- und Schlichtungsordnung.



Bedingungen und Formulare

Hier finden Sie wichtige Dokumente für das Auftragsverhältnis.Abweichungen davon müssen schriftlich bestätigt werden, wobei ein bestätigtes E-Mail ausreicht.



Datenschutzerklärung

Personenbezogene Daten
Wir, Kanzlei Rechtsanwalt Katzlinger GmbH, FN 567852b LG Innsbruck, Marktgraben 1, 6020 Innsbruck, erheben, verarbeiten und nutzen Ihre personenbezogenen Daten nur mit Ihrer Einwilligung bzw. Mandatierung oder Bestellung zu den mit Ihnen vereinbarten Zwecken oder wenn eine sonstige rechtliche Grundlage im Einklang mit der DSGVO vorliegt; dies unter Einhaltung der datenschutz- und zivilrechtlichen Bestimmungen.
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Personenbezogene Daten sind alle Daten, die Einzelangaben über persönliche oder sachliche Verhältnisse enthalten, beispielsweise Name, Anschrift, Emailadresse, Telefonnummer, Geburtsdatum, Alter, Geschlecht, Sozialversicherungsnummer, Videoaufzeichnungen, Fotos, Stimmaufnahmen von Personen sowie biometrische Daten wie etwa Fingerabdrücke. Auch sensible Daten wie Gesundheitsdaten oder Daten im Zusammenhang mit einem Strafverfahren können mitumfasst sein.Auskunft und Löschung
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Wir werden die uns zur Verfügung gestellten Daten nicht für andere Zwecke als die durch den Mandatsvertrag oder durch Ihre Einwilligung oder sonst durch eine Bestimmung im Einklang mit der DSGVO gedeckten Zwecken verarbeiten. Ausgenommen hiervon ist die Nutzung für statistische Zwecke, sofern die zur Verfügung gestellten Daten anonymisiert wurden.
Übermittlung von Daten an Dritte
Zur Erfüllung Ihres Auftrages ist es möglicherweise auch erforderlich, Ihre Daten an Dritte (z.B. Gegenseite, Substitute, Versicherungen, Dienstleister, derer wir uns bedienen und denen wir Daten zur Verfügung stellen, etc.) Gerichte oder Behörden, weiterzuleiten. Eine Weiterleitung Ihrer Daten erfolgt ausschließlich auf Grundlage der DSGVO, insbesondere zur Erfüllung Ihres Auftrags oder aufgrund Ihrer vorherigen Einwilligung.
Weiters informieren wir Sie darüber, dass im Rahmen unserer rechtsanwaltlichen Vertretung und Betreuung regelmäßig auch sachverhalts- und fallbezogene Informationen von Ihnen von dritten Stellen bezogen werden.Manche der oben genannten Empfänger Ihrer personenbezogenen Daten befinden sich außerhalb Ihres Landes oder verarbeiten dort Ihre personenbezogenen Daten. Das Datenschutzniveau in anderen Ländern entspricht unter Umständen nicht dem Österreichs. Wir übermitteln Ihre personenbezogenen Daten jedoch nur in Länder, für welche die EU-Kommission entschieden hat, dass sie über ein angemessenes Datenschutzniveau verfügen, oder wir setzen Maßnahmen, um zu gewährleisten, dass alle Empfänger ein angemessenes Datenschutzniveau haben, wozu wir Standardvertragsklauseln (2010/87/EC und/oder 2004/915/EC) abschließen.Bekanntgabe von Datenpannen
Wir sind bemüht, sicherzustellen, dass Datenpannen frühzeitig erkannt und gegebenenfalls unverzüglich Ihnen bzw. der zuständigen Aufsichtsbehörde unter Einbezug der jeweiligen Datenkategorien, die betroffen sind, gemeldet werden.
Aufbewahrung der Daten
Wir werden Daten nicht länger aufbewahren als dies zur Erfüllung unserer vertraglichen bzw. gesetzlichen Verpflichtungen und zur Abwehr allfälliger Haftungsansprüche erforderlich ist.

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