Das Immobilienrecht sieht im Normalfall für die Übertragung einer Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung etc.) zumindest die folgenden Schritte zwingend vor:

• Notariell beglaubigte Unterschrift des Vertrages

• Anzeige/Genehmigung des Vertrages durch die Grundverkehrsbehörde

• Anmeldung/Anzeige beim Finanzamt

• Antrag beim Grundbuch

Es können aber noch weitere Bewilligungen erforderlich sein, z. B. Teilungsbewilligung, Bewilligungen der Agrarbehörde, etc. Das hängt aber jeweils vom konkreten Grundstück ab, das übertragen werden soll.

Bei der „treuhändigen Abwicklung“ sorgt in der Regel der Vertragserrichter dafür, dass der Kaufpreis nur dann fließt, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Der Käufer zahlt also den Kaufpreis nicht direkt auf ein Konto des Verkäufers, sondern auf ein eigens für diesen Vertrag errichtete Treuhandkonto des Vertragserrichters. Der Vertragserrichter zahlt den Kaufpreis nur dann an den Verkäufer aus, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer die Immobilie auch tatsächlich bekommt, also im Grundbuch eingetragen ist.

Als Vertragserrichter kommen grundsätzlich Rechtsanwälte oder Notare in Frage. Bei der Anschaffung einer Immobilie geht es meistens um sehr viel Geld, sodass ein schriftlicher Vertrag jedenfalls empfehlenswert ist. Ohne eine schriftliche Urkunde kommen Sie als Käufer auch nicht ins Grundbuch. Die Eintragung ins Grundbuch ist aber die Voraussetzung, um wirksam Eigentum an einer Immobilie zu erwerben.

Der Vertrag muss beglaubigt unterschrieben sein, d. h. dass ein Notar oder ein Legalisator die Identität der Personen, die den Vertrag unterschreiben, bestätigen muss. Das Immobilienrecht entwickelt sich auch ständig weiter, sodass Sie einen Anwalt oder Notar wählen sollten, der wirklich mit der Materie vertraut ist.

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch viele einzelne Posten dazu. Als Faustregel kann man mit insgesamt 10 % des Kaufpreises rechnen. So sind im Normalfall 3,5 % Grunderwerbsteuer an das Finanzamt und 1,1 % Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und 1,2 % der Kreditsumme für das Pfandrecht an das Grundbuch zu zahlen. Dazu können noch Maklergebühren (ca. 3 %) und Kosten für die Vertragserrichtung (1 bis 2,5 %) kommen.

Kleinere Ausgaben fallen an bei der Grundverkehrsbehörde (bis ca. EUR 150,00) und beim Notar für die Beglaubigung der Unterschrift (bis ca. EUR 250,00), weiters Pauschalgebühren beim Grundbuch (bis EUR 58,00) und für die Archivierung der notwendigen Urkunden (erfahrungsgemäß ca. EUR 50,00 bis EUR 100,00).

Die Nebenkosten variieren allerdings stark von Fall zu Fall.

Das hängt sehr stark davon ab, welche Art Immobilie übertragen werden soll. Geht man von einer gebrauchten Eigentumswohnung aus, kann man als Käufer damit rechnen, nach ca. 4 Wochen im Grundbuch zu stehen. Sind auch Pfandrechte einzutragen und die Behörden ein wenig überlastet, können auch acht Wochen oder mehr vergehen, bis die Sache erledigt ist. Der Käufer ist in dieser Zeit durch eine so genannte „Ranganmerkung“ abgesichert. Dabei wird im Grundbuch vermerkt, dass der Verkäufer beabsichtigt, die Immobilie zu verkaufen. Der Kaufpreis liegt normalerweise sicher auf dem Treuhandkonto, bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Alternativ wird häufig vereinbart, dass der Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt werden kann, sobald alle Urkunden vorliegen, die der Käufer braucht, um ins Grundbuch zu kommen.

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällt bei jedem privaten Immobilienverkauf an. Sie beträgt grundsätzlich 30 % vom Veräußerungserlös und ist vom Vertragserrichter selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Ausnahmen gibt es für selbst hergestellte Gebäude und für Wohnungen, in denen bisher der Hauptwohnsitz des Verkäufers war, wenn er den Hauptwohnsitz aufgibt. Die Kosten für die Berechnung und Abführung der Immobilienertragsteuer trägt (ebenso wie die Steuer selbst) der Verkäufer. Diese Kosten sind steuerlich absetzbar.

Das kommt auf die Vereinbarung an. Bei Wohnbauförderungsdarlehen ist oft vereinbart, dass die Käufer das Darlehen übernehmen. Dazu ist die Zustimmung der Wohnbauförderung erforderlich. Ansonsten ist im Normalfall der Verkäufer verpflichtet, so genannte Löschungsquittungen für die eingetragenen Hypotheken beizubringen. Natürlich übernehmen wir das, wenn wir beauftragt sind. Wenn die Hypothek noch nicht vollständig bezahlt ist, muss der Vertragserrichter die offene Summe vom Kaufpreis abziehen und direkt an die Bank abführen. Die Kosten für die Lastenfreistellung hat in der Regel der Verkäufer zu tragen.

Anders als bei einem „normalen“ Wohnungskaufvertrag kauft man hier eine Wohnung, die meistens noch gar nicht existiert. Im Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger, eine bestimmte Wohnung herzustellen und dem Käufer das Eigentum daran zu verschaffen. Um den Käufer abzusichern, sieht das Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) Mindesterfordernisse für den Bauträgervertrag vor. Beim Vertragscheck prüfen wir, ob der Vertrag diesen Erfordernissen entspricht und ob Ihre Zahlungen auch abgesichert sind, wenn der Bauträger insolvent wird.

Unser Angebot: Schicken Sie uns Ihre Anfrage, wir prüfen, was zu tun ist und machen Ihnen dann ein Pauschalangebot, in dem alle Kosten enthalten sind. Wenn Sie damit zufrieden sind, nehmen Sie es an. Holen Sie sich hier gleich ein Angebot für den Immobilienkaufvertrag.

Häufig versuchen Verkäufer oder sogar Makler, Käufern einen Anwalt „aufzuzwingen“. Wenn Sie den Anwalt des Verkäufers zahlen sollen, ist etwas faul!

Wenn wir einen Vertrag für Sie errichten (z. B. einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung oder einen Hauskauf etc.), sammeln wir schon am ersten Tag alle Informationen und erstellen einen ersten Entwurf. Sie können damit rechnen, innerhalb einer Woche (je nachdem, wie weit Sie schon mit den Verhandlungen sind) einen Vertrag zu bekommen, den Sie gleich unterschreiben können.