Befristete Mietverträge und deren Kündigung

Befristete Mietverträge sind in der Praxis weit verbreitet, und das aus gutem Grund. Sie bieten Vermietern die Möglichkeit, das Risiko zu minimieren, einen Mieter langfristig in der Wohnung zu haben. In der Regel beträgt die kürzeste Laufzeit für einen solchen Vertrag drei Jahre. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass ein schriftlicher Vertrag Voraussetzung für die Wirksamkeit ist.

Befristung von Mietverträgen

Ein häufiges Thema, das immer wieder aufkommt, ist die Frage: Wann kann der Mieter den Mietvertrag eigentlich kündigen? Grundsätzlich wird ein befristeter Mietvertrag so abgeschlossen, dass beide Parteien – sowohl der Mieter als auch der Vermieter – sich auf zwei Punkte verlassen können:

• Der Mieter hat für einen im Vertrag bestimmten Zeitraum eine Wohnung.
• Der Vermieter erhält für diesen festgelegten Zeitraum eine feste Einnahme aus der Vermietung.

Vorzeitige Kündigung

Dennoch hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Wohnung vorzeitig zu verlassen. Laut § 29 des Mietrechtsgesetzes kann der Mieter den Mietvertrag nach einem Jahr mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Das bedeutet, dass der Mieter zunächst ein volles Jahr, also zwölf Monate, abwarten muss. Danach hat er eine Kündigungsfrist von drei Monaten bis zum letzten Tag des Monats. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, ein eingeschriebener Brief ist hierbei ausreichend. Allerdings benötigt ein solcher Brief in der Regel zwei bis drei Tage, um beim Vermieter anzukommen.

Praktisch betrachtet bedeutet dies, dass der Mieter insgesamt 16 Monate warten muss, bevor er den Mietvertrag fristgerecht kündigen kann. Oft kommt es jedoch vor, dass der Mieter nach zwölf Monaten den Vermieter anruft und den Mietvertrag sofort kündigt. Viele Vermieter stehen dann vor einem (scheinbaren) Problem.

Folgen für den Vermieter

Der Vermieter hat Anspruch auf Zahlung der Miete bis zum letzten Tag der vereinbarten Laufzeit oder bis zu dem Tag, an dem der Mieter den Vertrag frühestens hätte kündigen können. Das bedeutet, dass der Vermieter im Grunde einen Schadensersatzanspruch hat. Dabei muss er jedoch berücksichtigen, was er durch die vorzeitige Kündigung des Mieters an Einnahmen hätte erzielen können, beispielsweise durch einen neuen Mietvertrag, oder was er absichtlich vernachlässigt hat, um Einnahmen zu generieren.

Für den Vermieter bedeutet dies, dass er, selbst wenn der Mieter den Mietvertrag früher kündigt als vorgesehen, umgehend einen neuen Mieter suchen sollte, um seiner Pflicht zur Schadensminderung nachzukommen. Er könnte die Differenz vom Mieter als Entschädigung für die Vertragsverletzung verlangen.

Diese Situationen führen in der Praxis oft zu interessanten rechtlichen Fragestellungen. Es ist jedoch festzuhalten, dass die gesetzliche Regelung besagt, dass der Mieter nach einem Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende kündigen kann. In der Praxis bedeutet das, dass der Mietvertrag frühestens 16 Monate nach Beginn durch eine Kündigung des Mieters enden kann.