Haftung beim Immobilienverkauf
Wofür haftet der Verkäufer beim Immobilienkauf?
Warum das Thema so wichtig ist
Wer eine Immobilie kauft, geht davon aus, dass sie in Ordnung ist – baulich und rechtlich. Doch was passiert, wenn nach dem Kauf plötzlich Schimmel auftaucht, die Feuchtigkeit in den Wänden steht oder sich herausstellt, dass ein Baubescheid fehlt? Genau hier kommt die Frage nach der Haftung des Verkäufers ins Spiel.
Grundsatz: „Gekauft wie gesehen“ – aber mit Grenzen
Im Kaufvertrag ist oft festgehalten, dass die Immobilie „wie besichtigt“ übernommen wird. Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer aus der Verantwortung ist.
- Offene Mängel (z. B. Kratzer am Boden, kaputte Fliesen) muss der Käufer bei der Besichtigung erkennen – dafür haftet der Verkäufer nicht.
- Versteckte Mängel (z. B. Schimmel hinter dem Kasten, undichte Leitungen, fehlende Genehmigungen) bleiben aber Sache des Verkäufers, wenn er sie kennt und verschweigt.
Typische Haftungsfälle
Feuchtigkeit & Schimmel Tritt Schimmel kurz nach dem Kauf auf, stellt sich die Frage: War er vorhersehbar? Wurde er verschwiegen? Dann kann der Käufer Schadenersatz verlangen oder sogar den Kaufpreis mindern.
Fehlender Baubescheid oder fehlende Bewilligungen Besonders heikel sind baurechtliche Probleme. Wenn etwa ein Zubau oder Dachgeschossausbau nie genehmigt wurde, haftet der Verkäufer. Denn der Käufer hat Anspruch auf eine rechtlich einwandfreie Immobilie.
Rechtliche Belastungen Wegerechte, Dienstbarkeiten oder alte Hypotheken, die nicht offengelegt werden, sind ebenfalls Haftungsthemen.
Arglistige Täuschung Verschweigt der Verkäufer bewusst wesentliche Mängel oder rechtliche Risiken, kann der Käufer den Vertrag anfechten.
Praxisbeispiel
Frau S. kauft eine Eigentumswohnung in Wien. Wenige Monate nach dem Einzug entdeckt sie Schimmel an der Schlafzimmerwand.
- Die Nachbarn berichten, dass dieses Problem seit Jahren besteht.
- Im Kaufvertrag ist kein Hinweis enthalten, der Verkäufer hatte das Problem aber verschwiegen.
- Ergebnis: Frau S. kann rechtlich gegen den Verkäufer vorgehen und Schadenersatz verlangen – die Kosten für die Sanierung muss er übernehmen.
Anders Herr M., der beim Kauf bereits deutliche Wasserflecken an der Decke sah, diese aber nicht ansprach. Hier gilt: Offener Mangel – keine Haftung des Verkäufers.
So schützen sich Käufer
- Kaufvertrag genau prüfen: Besonders die Passagen zu Gewährleistung und Haftung.
- Baurechtliche Unterlagen einsehen: Baubescheid, Benützungsbewilligung, Flächenwidmung.
- Professionelle Begutachtung: Ein Sachverständiger erkennt Mängel, die Laien oft übersehen.
- Rechtsberatung: Vor Vertragsunterzeichnung prüfen, ob der Vertrag fair und rechtssicher gestaltet ist.
Fazit
Der Verkäufer einer Immobilie haftet nicht für jeden Kratzer – wohl aber für versteckte Mängel und rechtliche Probleme, die er kennt und verschweigt. Für Käufer gilt: Augen auf, Unterlagen prüfen und rechtlich absichern – so lässt sich späterer Ärger vermeiden.
