Haus 2026 oder 2027 verkaufen?Markt, Finanzierung und ImmoESt

Kurzantwort: Für bestimmte Altgrundstücke kann eine Veräußerung noch im Jahr 2026 steuerlich günstiger sein. Bei der pauschalen Gewinnermittlung für gewöhnliches Altvermögen ohne Umwidmungsfall steigt die effektive Immobilienertragsteuer für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises. Ob das den eigenen Fall betrifft, hängt insbesondere von Erwerbszeitpunkt, Hauptwohnsitz, Herstellung, Nutzung und allfälligen Umwidmungen ab.

Der Verkauf eines Einfamilienhauses ist selten eine rein wirtschaftliche Entscheidung. Für Eigentümer ist das Haus oft mit jahrzehntelanger Arbeit, Familiengeschichte und persönlichen Erinnerungen verbunden. Käufer beurteilen dagegen vor allem Lage, Zustand, Sanierungsbedarf, rechtliche Rahmenbedingungen und Finanzierbarkeit.

Diese unterschiedlichen Perspektiven prägen den Markt 2026. Hinzu kommt ein steuerlicher Stichtag, der bei bestimmten älteren Immobilien einen erheblichen Unterschied machen kann.

Wie ist der Markt für Einfamilienhäuser 2026?

Der österreichische Wohnimmobilienmarkt hat sich nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024 wieder erholt. Nach Angaben von Statistik Austria stiegen die Wohnimmobilienpreise 2025 durchschnittlich um 2,6 %. Die Zahl der Käufe nahm gegenüber 2024 um 18,3 % zu. Im ersten Quartal 2026 lagen die Preise 3,5 % über dem Vorjahresquartal.

Das bedeutet aber nicht, dass jedes Einfamilienhaus wieder zu den Preisvorstellungen der Boomjahre verkauft werden kann. Die Entwicklung unterscheidet sich stark nach Region, Mikrolage, Bauzustand, Energiequalität und Sanierungsbedarf. Gerade bei älteren Häusern kann die Finanzierung der geplanten Sanierung die Kaufentscheidung stärker beeinflussen als der nominelle Angebotspreis.

Warum Erinnerungswert und Marktwert auseinanderliegen

Wer jahrzehntelang in einem Haus gelebt hat, bewertet Investitionen häufig auch emotional: den selbst angelegten Garten, den Umbau, die hochwertigen Materialien oder Arbeiten, die in Eigenleistung durchgeführt wurden. Für Käufer haben ältere Ausstattungen jedoch nur dann einen messbaren Wert, wenn sie noch ihrem Bedarf und dem heutigen technischen Standard entsprechen.

Auch historische Vergleichspreise müssen eingeordnet werden. Der Verkauf eines Nachbarhauses im Jahr 2018 oder 2021 fand unter anderen Finanzierungsbedingungen statt. Ein sachgerechter Angebotspreis sollte daher aus aktuellen Vergleichstransaktionen, Objektzustand und realistischer Käufernachfrage abgeleitet werden - nicht aus Erinnerungen an einzelne Boomverkäufe. ** Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?**

Nein. Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V, ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen.

Die bekannten Kennzahlen sind aber nicht bedeutungslos geworden. Die Finanzmarktaufsicht verwendet für solide private Wohnimmobilienkredite weiterhin folgende Richtwerte:

höchstens 90 % Beleihungsquote, höchstens 40 % Schuldendienstquote und grundsätzlich höchstens 35 Jahre Laufzeit.

Banken können seit dem Auslaufen der KIM-V flexibler abweichen, müssen die Kreditvergabe aber weiterhin solide und nachvollziehbar gestalten. Für Käufer von Einfamilienhäusern bleiben Eigenmittel, laufendes Nettoeinkommen, Zinsbindung, Alter und Sanierungsbudget deshalb zentrale Faktoren.

Wann ist der Verkauf eines Hauses von der ImmoESt befreit?

Grundsätzlich unterliegt der Gewinn aus dem privaten Verkauf einer Immobilie der Immobilienertragsteuer. Der besondere Steuersatz beträgt 30 %. Häufig ist jedoch zunächst zu prüfen, ob eine Befreiung greift.

1. Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung kann steuerfrei sein, wenn der Verkäufer dort seit der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz hatte. Alternativ kann die 5-aus-10-Regelung greifen: Innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung muss die Immobilie mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Die Voraussetzungen unterscheiden sich im Detail. Beim unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung greift die Zweijahresregel nicht einfach, weil sie eine Anschaffung voraussetzt. Für die 5-aus-10-Regelung können unter bestimmten Voraussetzungen eigene Wohnzeiten des späteren Erben oder Geschenknehmers relevant sein.

2. Herstellerbefreiung

Auch der Gewinn aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes kann steuerfrei sein. Der Verkäufer muss das Gebäude selbst hergestellt und das finanzielle Baurisiko getragen haben. Hat das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient, kann die Befreiung ganz oder teilweise entfallen. Die Herstellerbefreiung erfasst grundsätzlich nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden.

Was ist ein Altgrundstück bei der Immobilienertragsteuer?

Als Altvermögen werden vereinfacht Grundstücke bezeichnet, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Typischerweise betrifft das Immobilien, die vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft wurden. Bei Erbschaft oder Schenkung ist grundsätzlich die steuerliche Historie des Rechtsvorgängers mitzudenken.

Für solche Grundstücke kann der steuerpflichtige Gewinn pauschal ermittelt werden. Bei gewöhnlichem Altvermögen ohne besonderen Umwidmungstatbestand gelten bis Ende 2026 noch 86 % des Verkaufspreises als fiktive Anschaffungskosten. Nur 14 % gelten als Gewinn; 30 % davon ergeben effektiv 4,2 % des Verkaufspreises.

Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 reduziert die pauschalen Anschaffungskosten für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 auf 80 %. Damit gelten 20 % des Verkaufspreises als Gewinn; bei 30 % Steuersatz beträgt die effektive Belastung 6 % des Verkaufspreises.

Warum sind geerbte Häuser besonders betroffen?

Bei einer Erbschaft fällt durch den unentgeltlichen Erwerb selbst grundsätzlich noch keine Immobilienertragsteuer an. Beim späteren Verkauf wird aber die steuerliche Historie des Rechtsvorgängers fortgeführt. Hat etwa ein Elternteil das Haus vor 2002 gekauft, kann beim Verkauf durch die Erben Altvermögen vorliegen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung des Verstorbenen ist grundsätzlich nicht vererbbar. Ob der Erbe selbst die 5-aus-10-Regelung erfüllt, muss gesondert geprüft werden. Genau deshalb kann die Änderung ab 2027 bei geerbten Einfamilienhäusern besonders relevant sein.

Was gilt bei Trennung oder Scheidung?

Zieht ein Ehepartner aus dem gemeinsamen Haus aus, kann das für die Hauptwohnsitzbefreiung zeitlich relevant werden. Bei der 5-aus-10-Regelung darf der Hauptwohnsitz zwar bereits vor der Veräußerung aufgegeben worden sein. Liegt die Aufgabe aber zu lange zurück, können die erforderlichen fünf durchgehenden Jahre innerhalb des Zehnjahreszeitraums verloren gehen.

Wer einen Verkauf erst Jahre nach der Trennung plant, sollte daher nicht nur familienrechtliche und zivilrechtliche Fragen, sondern auch die Immobilienertragsteuer frühzeitig prüfen lassen.

Welcher Zeitpunkt entscheidet über 2026 oder 2027?

Das Gesetz ist erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden. Für die steuerliche Einordnung ist nicht automatisch der Tag der Kaufpreiszahlung oder der Grundbucheintragung maßgeblich. Bei einem konkreten Verkauf sollte deshalb rechtzeitig geklärt werden, wann der steuerlich relevante Veräußerungsvorgang verwirklicht wird und welche Bedingungen der Kaufvertrag enthält.

Praxisempfehlung. Wer einen Verkauf 2026 erwägt, sollte nicht bis Dezember warten. Preisfindung, Unterlagenprüfung, Finanzierung des Käufers, Vertragserstellung und steuerliche Beurteilung brauchen Zeit.

Checkliste für Verkäufer und Immobilienmakler

• Grundbuchsauszug, Kauf-, Schenkungs- oder Einantwortungsurkunde beschaffen.
• Letzten entgeltlichen Erwerbszeitpunkt und allfällige Umwidmungen klären.
• Hauptwohnsitzzeiten dokumentieren: Meldezettel allein beantwortet nicht jede Detailfrage.
• Bei Eigenbau Bauverträge, Rechnungen und Nachweise zum Baurisiko prüfen.
• Frühere Vermietung oder betriebliche Nutzung offenlegen.
• Bei Trennung und Erbschaft die persönlichen Wohnzeiten aller Beteiligten erheben.
• Vor Festlegung des Verkaufstermins rechtliche und steuerliche Beurteilung einholen.

Ist 2026 auch für Käufer ein guter Zeitpunkt?

Käufer sollten nicht allein auf einen vermeintlichen Zeitdruck des Verkäufers setzen. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, Finanzierung, Sanierungsbedarf und rechtliche Qualität zusammenpassen. Wer seine Finanzierung vorab klärt und die Immobilie technisch sowie rechtlich sorgfältig prüft, kann in Verhandlungen deutlich handlungsfähiger auftreten.

Besonders wichtig sind neben dem Kaufvertrag etwa Grundbuch, Widmung, Baukonsens, Dienstbarkeiten, Lasten, Übergabezustand und - bei Ferienimmobilien - die zulässige Nutzung.

Häufige Fragen zum Hausverkauf 2026 und zur ImmoESt 2027

Ist der Verkauf meines Einfamilienhauses steuerfrei?

Das kann der Fall sein, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung greift. Die Voraussetzungen müssen anhand von Erwerb, Wohnzeiten, Herstellung und Nutzung geprüft werden.

Steigt die Immobilienertragsteuer generell von 4,2 auf 6 Prozent?

Nein. Die Änderung betrifft die pauschale Gewinnermittlung für bestimmtes gewöhnliches Altvermögen. Bei Neuvermögen wird grundsätzlich der tatsächliche Gewinn mit 30 % besteuert. Für Umwidmungsfälle gelten andere pauschale Werte.

Was zählt als Altgrundstück?

Vereinfacht handelt es sich meist um eine Immobilie, die vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft wurde und am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen war. Erbschaften, Schenkungen und Umwidmungen können die Prüfung verändern.

Muss ein geerbtes Haus immer versteuert werden?

Nein. Beim Verkauf kann etwa eine eigene Hauptwohnsitzbefreiung des Erben greifen. Die Hauptwohnsitzbefreiung des Verstorbenen geht jedoch grundsätzlich nicht automatisch über. ** Ist die KIM-Verordnung 2026 noch in Kraft?**

Nein. Sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA verwendet die Kennzahlen 90 % Beleihungsquote, 40 % Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit weiterhin als Richtwerte für solide Kreditvergabe; Banken können begründet davon abweichen.

Reicht eine Unterschrift im Dezember 2026?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Der steuerlich maßgebliche Veräußerungszeitpunkt und allfällige Bedingungen des Vertrages müssen im Einzelfall geprüft werden. Eine rechtzeitige Vertrags- und Steuerplanung ist daher wesentlich.

Fazit

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses im Jahr 2026 gehören Marktpreis, Finanzierbarkeit und Immobilienertragsteuer zusammen betrachtet. Verkäufer sollten emotionale Preisvorstellungen mit aktuellen Vergleichsdaten abgleichen. Käufer sollten ihre Finanzierung früh klären. Und bei Altvermögen, Erbschaft, Schenkung oder aufgegebenem Hauptwohnsitz sollte vor der zeitlichen Planung des Verkaufs eine fachliche Prüfung erfolgen.

Die Steueränderung ab 2027 kann bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro einen Unterschied von 9.000 Euro ausmachen. Sie ist aber kein Grund für einen übereilten Verkauf. Entscheidend ist eine belastbare Einzelfallprüfung - vor Unterfertigung des Kaufvertrages.

Beratung. Die Rechtsanwalt Katzlinger GmbH begleitet Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler bei der rechtlichen Prüfung, Vertragsgestaltung und sicheren Abwicklung von Immobilientransaktionen in Österreich. Kontakt: dk-legal.at

Autor: Dr. Dan Katzlinger, Rechtsanwalt für Immobilienrecht Stand: 4. September 2026 | Rechtsgebiet: Österreichisches Immobilien- und Immobiliensteuerrecht

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im konkreten Einzelfall.