Kein Hauptwohnsitz = Freizeitwohnsitz Der VwGH stellt die Rechtslage klar
VwGH 9.12.2025, Ra 2023/06/0023
Wer in Tirol eine Wohnung besitzt, dort aber nicht seinen Hauptwohnsitz hat, kennt möglicherweise den Vorwurf: Wenn es kein Hauptwohnsitz ist, muss es sich um einen Freizeitwohnsitz handeln.
So einfach ist es jedoch nicht.
Eine aktuelle Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes stellt klar, dass aus dem Fehlen eines Hauptwohnsitzes nicht automatisch auf einen illegalen Freizeitwohnsitz geschlossen werden darf. Entscheidend ist vielmehr, warum die Immobilie tatsächlich genutzt wird.
Worum ging es in dem Fall?
Der Betroffene war Unternehmer und lebte mit seiner Familie überwiegend in Berlin. In Vorarlberg verfügte er über ein Wohnhaus, an dem lediglich ein Nebenwohnsitz gemeldet war.
Die Gemeinde beobachtete die Nutzung über einen längeren Zeitraum. Das Haus wurde ungefähr einmal monatlich für mehrere Tage genutzt.
Für die Behörde sprach einiges für eine Ferienwohnung:
- Der Hauptwohnsitz befand sich in Deutschland.
- Die Familie lebte überwiegend in Berlin.
- Das Haus in Vorarlberg wurde nur unregelmäßig genutzt.
- Während der Aufenthalte wurde naturgemäß auch Freizeit verbracht.
Gleichzeitig war der Eigentümer aber in Vorarlberg wirtschaftlich tätig.
Er betrieb dort eine Zweigniederlassung und verfolgte verschiedene Immobilien- und Bauprojekte.
Welche beruflichen Tätigkeiten wurden nachgewiesen?
Der Unternehmer konnte eine Vielzahl konkreter Tätigkeiten vor Ort dokumentieren.
Dazu gehörten insbesondere:
- Objekt- und Grundstücksbesichtigungen,
- Planung und Umsetzung von Bauprojekten,
- Bauanträge,
- Vergabe von Aufträgen,
- Überwachung der Bauausführung,
- Teilnahme an Bauverhandlungen,
- Übergaben von Immobilien,
- Verwaltung und Reparaturen sowie
- Gespräche mit ausführenden Unternehmen.
Gerade Tätigkeiten wie Baustellenbesichtigungen, Bauverhandlungen oder die Überwachung einer Bauausführung können naturgemäß nicht beliebig von jedem Ort der Welt aus erledigt werden.
Genau das wurde im Verfahren entscheidend.
Kein Hauptwohnsitz bedeutet nicht automatisch Freizeitwohnsitz
Der Verwaltungsgerichtshof stellte klar:
Allein daraus, dass eine Wohnung kein Haupt- oder Ganzjahreswohnsitz ist, folgt noch nicht, dass sie automatisch ein Freizeitwohnsitz ist.
Für einen Freizeitwohnsitz muss zusätzlich festgestellt werden, dass die Wohnung zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet wird.
Wird eine Zweitwohnung dagegen aus einem anderen nachvollziehbaren Grund genutzt – beispielsweise berufsbedingt –, kann sie außerhalb des Freizeitwohnsitzbegriffs liegen.
Gibt es einen „Arbeitswohnsitz“?
Der Begriff „Arbeitswohnsitz“ ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Entscheidend ist vielmehr die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Eine berufsbedingte Nutzung kann vorliegen, wenn die berufliche Tätigkeit gerade die Anwesenheit an diesem Ort erforderlich macht.
Beispiele dafür können sein:
- Betreuung einer Baustelle,
- Immobilienentwicklung vor Ort,
- regelmäßige Kundentermine,
- Tätigkeit in einer örtlichen Betriebsstätte,
- Projektleitung,
- persönliche Überwachung von Arbeiten oder
- andere Tätigkeiten, die eine physische Anwesenheit erfordern.
Reicht Homeoffice aus?
Hier ist Vorsicht geboten.
Die bloße Behauptung, man arbeite gelegentlich aus der Wohnung, wird in vielen Fällen nicht ausreichen.
Der Verwaltungsgerichtshof unterscheidet ausdrücklich zwischen Tätigkeiten, die eine Anwesenheit gerade an diesem Ort erfordern, und Tätigkeiten, die mit Laptop und Internet grundsätzlich von jedem beliebigen Ort erledigt werden könnten.
Klassisches Homeoffice oder eine sogenannte „Workation“ allein wird daher regelmäßig kein besonders starkes Argument gegen den Freizeitwohnsitzvorwurf darstellen.
Anders sieht es aus, wenn nachvollziehbar erklärt werden kann, warum gerade die Anwesenheit in Tirol oder Vorarlberg beruflich notwendig oder zumindest konkret durch die berufliche Tätigkeit bedingt ist.
Darf ich dort trotzdem meine Freizeit verbringen?
Ja – und genau darin liegt eine wesentliche Aussage der Entscheidung.
Wenn feststeht, dass die Nutzung der Zweitwohnung berufsbedingt ist, wird sie nicht deshalb zu einem Freizeitwohnsitz, weil man dort außerhalb der Arbeitszeit auch Freizeit verbringt.
Der Eigentümer darf daher beispielsweise nach der Arbeit:
- Skifahren gehen,
- wandern,
- Freunde treffen,
- das Wochenende verbringen oder
- Zeit mit seiner Familie verbringen.
Entscheidend ist nicht, dass während des Aufenthalts ausschließlich gearbeitet wird.
Entscheidend ist vielmehr, dass die Aufenthaltsnahme selbst tatsächlich berufsbedingt ist.
Wie weist man die berufliche Nutzung nach?
In der Praxis ist die Dokumentation entscheidend.
Mögliche Beweismittel sind beispielsweise:
- Terminkalender,
- Besprechungsprotokolle,
- Baustellenprotokolle,
- Verträge,
- Projektunterlagen,
- Rechnungen,
- Auftragsvergaben,
- Fahrtenaufzeichnungen,
- geschäftliche Korrespondenz,
- Fotos von Besichtigungen oder Baustellenterminen,
- eine örtliche Betriebsstätte oder Zweigniederlassung.
Je konkreter sich zeigen lässt, was während der Aufenthalte tatsächlich gemacht wurde und warum dafür eine Anwesenheit vor Ort erforderlich war, desto stärker ist die Position im Verfahren.
Was bedeutet die Entscheidung für Tirol?
Die Entscheidung betrifft unmittelbar das Vorarlberger Raumplanungsrecht. Der Verwaltungsgerichtshof setzt sich darin jedoch ausdrücklich auch mit seiner bisherigen Rechtsprechung zum Tiroler Freizeitwohnsitzrecht auseinander.
Die Kernaussage ist deshalb auch für Tirol besonders interessant:
Nicht jede Zweitwohnung, die kein Hauptwohnsitz ist, ist automatisch ein Freizeitwohnsitz.
Auch in Tirol muss geprüft werden, ob tatsächlich eine Nutzung während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst zu Erholungszwecken vorliegt.
Eine tatsächliche berufsbedingte Nutzung oder etwa auch eine Nutzung im Zusammenhang mit einem Studium kann eine andere rechtliche Beurteilung rechtfertigen.
Worauf kommt es in einem Freizeitwohnsitzverfahren an?
Aus unserer Beratungspraxis lassen sich insbesondere drei Punkte ableiten:
1. Der tatsächliche Nutzungsgrund ist entscheidend.
Warum hält sich die betreffende Person in der Wohnung auf?
2. Die berufliche Notwendigkeit sollte nachvollziehbar sein.
Warum muss die Tätigkeit gerade an diesem Ort ausgeübt werden?
3. Dokumentation ist entscheidend.
Wer erst nach Einleitung eines Verfahrens versucht, die Nutzung der vergangenen Jahre zu rekonstruieren, hat es deutlich schwerer als jemand, dessen berufliche Aktivitäten laufend dokumentiert wurden.
Fazit
Ein Nebenwohnsitz ist nicht automatisch ein illegaler Freizeitwohnsitz.
Wer eine Immobilie tatsächlich aus beruflichen Gründen nutzt und diese Nutzung nachvollziehbar belegen kann, verfügt nach der aktuellen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes über ein wesentlich stärkeres Argument gegen einen Freizeitwohnsitzvorwurf.
Dabei ist auch unschädlich, wenn während der Aufenthalte Freizeit verbracht wird.
Entscheidend ist letztlich nicht nur, wie oft jemand anwesend ist, sondern vor allem:
Warum ist er dort – und was macht er, wenn er dort ist?
Dr. Dan Katzlinger Rechtsanwalt für Immobilienrecht Innsbruck | Wien
Stand: September 2026
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im konkreten Einzelfall.
FAQ
- Ist jeder Nebenwohnsitz in Tirol ein Freizeitwohnsitz?
- Ist eine Wohnung automatisch ein Freizeitwohnsitz, wenn mein Hauptwohnsitz in Deutschland liegt?
- Darf ich in Tirol eine Wohnung für berufliche Zwecke nutzen?
- Gibt es in Tirol einen Arbeitswohnsitz?
- Reicht Homeoffice aus, um einen Freizeitwohnsitz zu vermeiden?
- Darf ich in einer beruflich genutzten Zweitwohnung auch Urlaub machen?
- Darf meine Familie mich in einer beruflich genutzten Wohnung besuchen?
- Wie kann ich eine berufliche Nutzung einer Wohnung in Tirol nachweisen?
- Welche Beweise braucht man in einem Freizeitwohnsitzverfahren?
- Wie oft darf ich mich in einer Zweitwohnung in Tirol aufhalten?
- Muss die Gemeinde einen illegalen Freizeitwohnsitz beweisen?
- Was tun bei einer Freizeitwohnsitzkontrolle in Tirol?