Immobilie zum Eigengebrauch darauf musst du achten
Warum der Eigennutzer-Vorteil so attraktiv ist
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, das Sie selbst bewohnen, profitieren Sie von verschiedenen Vorteilen: Sie gestalten ganz nach Ihren Vorlieben, zahlen keine Miete und können über Jahre hinweg Wohnkosten sparen. Aber es gibt auch wichtige Aspekte, gerade steuerlicher und rechtlicher Natur, die Sie bedenken sollten – damit Sie nicht später unangenehm überrascht werden.
Steuerliche Vorteile & Befreiungen
Ein sehr zentraler Vorteil beim Eigentum, das Sie selbst nutzen, ist die Möglichkeit, beim Verkauf Steuervorteile zu nutzen:
- Wenn Sie Ihre Immobilie über längere Zeit als Hauptwohnsitz genutzt haben, gelten beim Verkauf unter bestimmten Bedingungen Steuerbefreiungen oder günstigere Steuersätze. Dies hängt davon ab, wie lange und wie regelmäßig Sie dort gewohnt haben. ([immoquelle.at][1])
- Grunderwerbsteuer, Maklerkosten oder andere Nebenkosten fallen beim Erwerb an, aber spätere Steuerbelastungen können stark abgemildert sein, wenn Sie die Immobilie als Eigennutzer nutzen. ([Infina][2])
Rechtliche und praktische Kriterien, auf die Sie achten sollten
| Thema | Warum es wichtig ist |
|---|---|
| Baujahr / Baubescheid | Entscheidet z. B. über Anwendung von Mieterschutzgesetzen, wenn später vermietet werden soll. Je nach Baujahr können Mietzinsbegrenzungen gelten. |
| Hauptwohnsitzregelung | Wenn die Eigennutzung als Hauptwohnsitz anerkannt ist, erleichtert das oft Steuerbefreiungen beim Verkauf – z. B. ImmoESt. ([Infina][3]) |
| Nutzungsdauer | Wie lange Sie dort wohnen müssen, damit Vorteile greifen – z. B. zwei Jahre oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre. ([Infina][3]) |
| Kreditzinsen & Finanzierungskosten | Eigennutzen bedeutet, dass Zinskosten für das Darlehen oft nicht wie bei Vermietung “absetzbar” sind – Sie sparen mehr über Lebensqualität & Wertsteigerung, weniger über laufende steuerliche Abschreibungen. |
| Unterhalt & Instandhaltung | Kosten dafür fallen an. Wenn Sie später vermieten wollen, könnten sie absetzbar sein – bei Eigennutzung weniger. |
Praxisbeispiel
Frau Köhler kauft eine Wohnung in Salzburg, die sie sofort selbst bezieht:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Sie nutzt die Wohnung ab dem Kaufdatum ununterbrochen als Hauptwohnsitz.
- Nach etwa sechs Jahren verkauft sie die Wohnung. Weil sie die Wohnung in den letzten Jahren durchgehend selbst bewohnt hat und sie den Hauptwohnsitz darstellte, kann sie bei Verkauf steuerlich von der sogenannten Hauptwohnsitzbefreiung profitieren. Das heißt: Teile der Steuer, die sonst beim Gewinn aus dem Verkauf fällig wären, können entfallen oder deutlich reduziert sein.
Vergleich: Wenn sie dieselbe Wohnung von Beginn an vermietet hätte, wäre beim Verkauf die Immobilienertragsteuer auf den Gewinn deutlich höher ausgefallen – und es bestünden Verpflichtungen zur Nachzahlung von Steuer auf Wertsteigerung.
Worauf Sie als Eigennutzer besonders achten sollten
- Prüfen Sie beim Kauf, ob Sie belegen können, dass die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz sein wird (Meldebescheid, Versicherung, Wohnsitzmeldung).
- Planen Sie langfristig: Viele Vorteile wirken erst, wenn Sie über Jahre hinweg in der Immobilie wohnen.
- Bewahren Sie Unterlagen auf: Anschaffungskosten, Nebenkosten, Investitionen – auch für spätere Verkaufsteuerrechnungen.
- Denken Sie daran: Auch mit Eigennutzung können Teile eines Hauses (z. B. bei Teilvermietung) oder eventuelle Vermietungsabsichten später relevant werden, z. B. bei gesetzlichen Regelungen oder Mietrecht.
Fazit
Eine eigengenutzte Immobilie ist nicht nur ein Zuhause, sondern kann auch eine kluge Investition sein – steuerlich und emotional. Wer früh zahlt, richtig plant und nutzt, kann viele Vorteile genießen, gerade wenn Sie die Wohnung oder das Haus langfristig bewohnen. Wer hingegen nur auf schnelle Gewinne oder kurzfristige Vermietung abzielt, übergeht leicht wichtige Regelungen und verpasst Chancen.
