Tipps für Vermieter
Als Anleger sollte man jedenfalls vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen, ob die Anlegerwohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt.
Dabei unterscheidet man grundsätzlich drei Kategorien:
Vollanwendungsbereich
Teilausnahme
Vollausnahme
Diese Kategorien beziehen sich auf die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) auf einen bestimmten Mietgegenstand.
Das Mietrechtsgesetz unterscheidet verschiedene Typen von Gebäuden nach Zeitpunkt der Baubewilligung und rechtlichen Ausgestaltung, sowie der Finanzierung, und regelt anhand dieser Kriterien den Anwendungsbereich des Gesetzes. Schon die Beantwortung der Frage, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf eine bestimmte Wohnung anzuwenden ist, kann in der Praxis sehr schwierig sein. Die Frage der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes hat aber erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltungsmöglichkeiten des Mietvertrages, insbesondere auch auf den Mietzins, der verlangt werden kann. Daher ist die Frage auch auf lange Sicht entscheidend für die Werthaltigkeit der Anlegerwohnung.
So ist festzuhalten, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dem Vermieter wenig Gestaltungsspielraum bleibt, vor allem was den Mietzins betrifft.In der Teilausnahme und der Vollausnahme lässt sich ein Mietvertrag viel flexibler gestalten und der Mietzins in aller Regel frei vereinbaren.
Steuerliche Fragen
Die Vermietung einer Anlegerwohnung führt zu Einnahmen im Sinn des Einkommensteuergesetzes. Es gibt aber auch Modelle, die auf die Erzielung von Verlusten zur Senkung einer allzu hohen Einkommensteuerquote abzielen. Wofür man sich entscheidet, hängt natürlich von der aktuellen – aber auch mittel- und langfristigen – Einkommenssituation ab. Dafür sollte unbedingt ein Steuerberater konsultiert werden.Gerade was die Vermietung von Wohnräumen anlangt, gibt es auch hinsichtlich der Umsatzsteuer Wahlmöglichkeiten. Erzielt man generell, also egal, mit welchen Tätigkeiten, Umsätze von über EUR 35.000,00 pro Jahr, ist auf die Miete Umsatzsteuer zu zahlen.Erzielt man niedrigere Umsätze, kann eine Vermietung grundsätzlich steuerfrei erfolgen, es kann aber auch zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optiert werden.Die Option zur Umsatzsteuer muss unbedingt gewählt werden, wenn man die Immobilie mit ausgewiesener Umsatzsteuer gekauft hat, also die Vorsteuer beim Ankauf geltend gemacht hat. Ansonsten kann es zu einer Vorsteuerberichtigung kommen, und die bereits geltend gemachte Vorsteuer (allenfalls anteilig) ist an das Finanzamt zurückzuzahlen.Die Option zur Umsatzsteuer hat auch den Vorteil, dass bei allen Ausgaben, die die Anlegerwohnung betreffen, die Vorsteuer vom Finanzamt erstattet wird. Man zahlt daher nur die Nettokosten.Dabei gilt es aber auch zu beachten, dass die erzielbare Miete letzten Endes davon abhängt, welchen Preis der Markt bereit ist, zu bezahlen. Muss man zusätzlich 10% bei Wohnungen an Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen, senkt das entweder die eigenen Mieteinnahmen, oder schmälert die Chancen, einen Mieter zu finden.
Passende Mieter suchen und finden
Sind die Vorarbeiten erledigt und die steuerlichen Fragen geklärt, kann man sich auf die Suche nach dem Mieter machen.
Viele Vermieter stellen unvernünftige Kriterien bei der Auswahl ihrer Mieter. Unvernünftig sind solche Kriterien, die den Mieter in seinen persönlichen Entfaltungsmöglichkeiten einschränken oder bestimmte Personen diskriminieren. Beispiele wären die Vermietung nur an Nichtraucher, nur an Frauen oder Männer, Inländer, ein absolutes Verbot von Haustieren etc.
Einerseits sind Diskriminierungen schon rechtlich unzulässig, andererseits kann einem Mieter auch nicht vorgeschrieben werden, wie er sich in der Wohnung zu verhalten hat.Auch die Haltung von Haustieren, die üblicherweise in Wohnungen gehalten werden, beispielsweise Hunde und Katzen, kann nur untersagt werden, wenn es dafür sachliche Gründe gibt.
Wesentlich sollte für Sie als Vermieter sein, dass Sie jemanden finden, der bereit ist, die verlangte Miete zu bezahlen, und der idealerweise langfristig in der Wohnung bleibt. Ein langfristiger Mieter hat den Vorteil, dass Leerstände und der Aufwand durch den Mieterwechsel (z. B. die Suche nach einem neuen Mieter, die Reinigung und allenfalls das Ausmalen der Wohnung etc.) minimiert werden. Daher ist es wichtig, weniger auf die persönlichen Eigenschaften des Mieters zu schauen, sondern auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit, die ausreichen sollte, dauerhaft die Miete zu bezahlen.
Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses sollte auch nicht das absolute Limit für den Mieter sein, kann es doch zu Erhöhungen des Mietzinses kommen. Das kann beispielsweise bei der Anpassung aufgrund einer Wertsicherungsklausel der Fall sein, oder bei einer Erhöhung der Betriebskosten.Eine wichtige Absicherung ist eine ausreichende Kaution. Üblicherweise werden 3 Monatsmieten angesetzt. Im Falle eines Zahlungsausfalls, der in letzter Konsequenz bis zur Räumungsklage und Räumungsexekution führt, sind 3 Monatsmieten in der Praxis oft unzureichend. Nach Möglichkeit sollte daher darauf geachtet werden, 4 bis 6 Monatsmieten an Kaution einzuheben.
Nachdem es besonders in Ballungszentren enormen Bedarf an Mietwohnungen gibt, kann es sinnvoll sein, einen Makler mit der Vermietung der Wohnung zu beauftragen. Diesem müssen konkrete Anweisungen hinsichtlich der gesuchten Mieter gegeben werden, dann kann er einem sehr viel Arbeit abnehmen. Zudem liefert der Makler auch ein wichtiges Feedback zur verlangten Miete und kann die Vermarktungsdauer in aller Regel zumindest grob einschätzen.
Die Kosten des Immobilienmaklers können in weiterer Folge auch steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie nicht ausschließlich von der Mieterseite getragen werden.Hinsichtlich der Vertragslaufzeit ist darauf zu achten, dass der Vertrag nicht weniger als 3 Jahre befristet sein darf. Befristungen von unter 3 Jahren sind mit wenigen Ausnahmen unzulässig, womit sie als unbefristet gelten. Unbefristete Mietverträge wiederum sind nur sehr schwer und nur aus besonderen Gründen auflösbar.
Auch bei der Vertragserstellung sollte nicht gespart werden. Ein professioneller Mietvertrag sollte die aktuelle Judikatur, die sich sehr häufig ändert, berücksichtigen, ebenso wie die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter im individuellen Fall. Einen Mietvertrag online zu erstellen ist daher sehr riskant. Besser ist es, Sie nehmen professionelle Dienste in Anspruch.
