Wohnung kaufen zur Eigennutzung in Österreich
Eigennutzung – und was später wichtig wird
Viele kaufen eine Eigentumswohnung, um selbst darin zu wohnen. Doch was ist, wenn sich die Lebensumstände ändern – z. B. durch Jobwechsel, Familiengründung oder Pensionierung? Dann kann es sinnvoll sein, die Wohnung zu vermieten. Und hier spielt das Baujahr der Immobilie eine entscheidende Rolle.
Warum das Baujahr so wichtig ist
Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt in Österreich, wie Mietpreise gestaltet werden dürfen.
- Vollanwendungsbereich des MRG: Betrifft in der Regel Altbauten mit Baubewilligung vor 1945 oder nach bestimmten Renovierungen. Hier gelten strenge Mietzinsbeschränkungen.
- Teil- oder Nichtanwendungsbereich des MRG: Betrifft meist Neubauten, also Wohnungen mit Baubescheid nach 1953 (bei vielen späteren Baujahren gilt das MRG nicht oder nur eingeschränkt). Dort können Vermieter marktübliche Mieten verlangen.
Für Eigennutzer bedeutet das:
- Sie genießen volle Freiheit, solange sie selbst wohnen.
- Sollten sie später vermieten wollen, bestimmt das Baujahr (bzw. das Datum des Baubescheides), wie hoch die mögliche Miete ausfallen darf.
Praxisbeispiel
Herr und Frau Leitner kaufen eine Wohnung:
- Baujahr 1928: Die Wohnung fällt in den Vollanwendungsbereich des MRG. Wird sie später vermietet, darf nur der gesetzliche Richtwertmietzins verlangt werden – oft niedriger als der Marktpreis.
- Baujahr 1995: Hier fällt die Wohnung nicht in den Vollanwendungsbereich. Die Leitners könnten bei einer Vermietung eine frei vereinbarte Miete verlangen, die sich am Markt orientiert.
Das zeigt: Auch wenn der Fokus heute auf Eigennutzung liegt, kann der Blick in die Zukunft bares Geld wert sein.
Worauf Käufer besonders achten sollten
- Baujahr / Baubescheid prüfen: Schon kleine Unterschiede im Jahr können entscheidend sein.
- Lage & Infrastruktur: Gute Anbindung und Nachbarschaft steigern sowohl Wohnqualität als auch Wiederverkaufswert.
- Erhaltungszustand: Renovierungsbedarf, Sanierungen oder offene Rücklagen der Eigentümergemeinschaft können teuer werden.
- Betriebskosten: Laufende Kosten sind oft wichtiger als der Kaufpreis, da sie die monatliche Belastung bestimmen.
- Flexibilität: Denken Sie schon beim Kauf daran, wie attraktiv die Wohnung wäre, falls sie später vermietet oder verkauft wird.
Fazit
Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung zählt nicht nur die aktuelle Wohnqualität. Wer das Baujahr und den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes im Blick hat, verschafft sich finanzielle Sicherheit für die Zukunft – sei es durch mögliche Mieteinnahmen oder einen besseren Wiederverkaufswert.
