Immobilie ersteigern
Warum Immobilien zur Versteigerung kommen
Wenn Eigentümer ihre Kredit- oder Darlehensverpflichtungen nicht erfüllen, kann ein Gläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten. Das geschieht über das Gericht. Bei diesen Verfahren wird die Immobilie öffentlich ausgeschrieben – mit einem festgelegten Schätzwert, Mindestgebot, Sicherheitsleistung und öffentlichen Ausschreibungen.
Ablauf einer Versteigerung
Schätzung & Bekanntmachung Ein beeidigter Gutachter legt den Verkehrswert fest. Es wird ein Versteigerungstermin gesetzt, ein Mindestgebot bestimmt und über wichtige Details (z. B. Fläche, Grundbuchlasten, vorhandene Rechte, Zustand) informiert.
Sicherheitsleistung (Vadium) Teilnehmer müssen oft vorab eine Sicherheit hinterlegen – oft etwa zehn Prozent des Schätzwerts.
Bietstunde Bieter treten gegeneinander an. Wer am meisten bietet, erhält das Meistgebot. Es gelten bestimmte Regeln: Mindestgebot, Versteigerungsstufen, oft auch eine Bietdauer, bis kein Weiteres Gebot eingeht.
Zuschlag & Nachbehandlung Nachdem das Höchstgebot festgestellt ist, wird der Zuschlag erteilt. Danach muss der Ersteher den restlichen Kaufpreis zahlen und die Immobilie ins Grundbuch übertragen werden. Es gibt Fristen, z. B. für die Begleichung des Betrags und die Räumung.
Vor- & Nachteile beim Ersteigern
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Potenziell günstigere Preise als bei normalen Kaufverträgen | Zustand oft unklar – Renovierungskosten können hoch sein |
| Manche Nebenkosten wie Maklergebühren entfallen | Vorabkosten (Vadium, eventuell Finanzierungslücken) |
| Transparente Verfahren mit Gutachten und Verkehrsangaben | Risiken durch bestehende Lasten, Wegerechte, Wohnrechte oder offene Behördenkosten |
| Immobilien in begehrten Lagen können verfügbar sein, wenn andere Angebote teuer sind | Es kann Konkurrenz geben; Preis kann schnell über Verkehrswert steigen |
Kosten, die bei einer Versteigerung anfallen
- Sicherheitsleistung (z. B. Vadium)
- Grunderwerbsteuer & Grundbuch-Eintrag wie bei einem normalen Immobilienkauf
- Notarkosten oder Gerichtskosten, je nachdem wie die Versteigerung rechtlich abgewickelt wird
- Eventuelle Kosten für Renovierung, Rückstellung, Behörden- und Genehmigungsbelastungen, vor der Nutzung
Praxisbeispiel
Herr Mayer sieht eine Wohnung zur Versteigerung:
Verkehrswert (Sachverständigengutachten): 250.000 €
Mindestgebot: oft etwa 50-60 % des Verkehrswerts → z. B. 125.000-150.000 €
Vadium/Kaution: 10 % → etwa 25.000 €
Herr Mayer bietet 150.000 €, erhält den Zuschlag.
Danach fallen Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintrag (~1,1 %), gegebenenfalls Notarkosten und eventuelle Kosten für Renovierung oder Ausbesserungen an.
Rechenbeispiel Nebenkosten:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % von 150.000 = 5.250 €
- Grundbucheintrag: 1,1 % von 150.000 = 1.650 €
- Renovierung & Instandhaltung (geschätzt): 20.000-30.000 € je nach Zustand
Summe der Gesamtinvestition könnte also bei etwa 176.000-190.000 € liegen – nicht nur der Zuschlagsbetrag, sondern alle Folgekosten sind wichtig.
Worauf Sie als Kaufinteressierter achten sollten
- Besichtigung vorab – zumindest soweit möglich – um Zustand und Ausstattung zu beurteilen
- Einsicht in Gutachten & Grundbuch – Lasten, Wegerechte, Wohnrechte, offene Forderungen
- Maximalpreis festlegen, inklusive aller Nebenkosten & Renovierungen, damit man sich nicht übernimmt
- Finanzierung im Vorfeld sichern – Kredit, Eigenmittel, Notfallreserven
- Rechtliche Beratung: bei Unsicherheiten, insbesondere wenn Unterlagen unklar sind oder Verpflichtungen bestehen
