Kredit mit Miete zahlen - so geht’s
Warum sich Mieteinnahmen als Finanzierungsmodell lohnen können
Das Konzept ist einfach: Sie kaufen eine Immobilie, vermieten sie und nutzen die Mietzahlungen, um Kreditraten & laufende Kosten zu decken. Wenn alles stimmt – Bonität, Lage, Rendite – kann das ein stabiles Mittel sein, langfristig Vermögen aufzubauen. Doch wie immer gibt es Fallstricke. Nur wer realistisch kalkuliert und genügend Spielraum einkalkuliert, profitiert dauerhaft.
Worauf es bei einer Finanzierung mit Mieteinnahmen ankommt
- Eigenkapital: Banken verlangen meist mindestens etwa 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Weil neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Eintrag, Notar usw. anfallen, müssen diese oft aus eigenen Mitteln gedeckt sein.
- Mieteinnahmen vs. Kreditrate: Ideal ist, wenn die Mieteinnahmen höher sind als die Kreditbelastung – so bleiben Rücklagen möglich und Sie sind vor Ausfällen geschützt.
- Lage & Qualität der Immobilie: Eigentümer sollten auf gute Lage, Zustand und Ausstattung achten. Objekte in begehrten Lagen sind weniger risikoanfällig, bessere Mieterträge sind wahrscheinlicher.
- Nebenkosten, Instandhaltung und Verwaltung: Reparaturen, Wohnungsleerstand, Verwaltungskosten etc. sind Teil der Rechnung und dürfen nicht vernachlässigt werden.
- Rechtliche & steuerliche Rahmenbedingungen: Mietrechtliche Regelungen, Mietzinsobergrenzen, mögliche Steuervorteile oder -lasten beeinflussen die Rendite maßgeblich.
Vorteile & Risiken im Überblick
| Vorteile | Risiken |
|---|---|
| Regelmäßige Einnahmen | Mietausfall oder Leerstand |
| Kapitalaufbau durch Tilgung & Wertsteigerung | Unvorhergesehene Kosten (Sanierung etc.) |
| Steuerliche Entlastungen (z. B. Zinsen und Kosten absetzen) | Risiko höherer Finanzierungskosten, vor allem ohne solides Eigenkapital |
| Inflationsschutz durch Mietsteigerungen möglich* | Marktentwicklungen, Zinsanstiege, gesetzliche Mietzinsbeschränkungen etc. |
*je nach Mietvertrag, Rechtslage & Mietenentwicklung
Praxisbeispiel
Herr Weber möchte eine Eigentumswohnung in einer guten Wohnlage kaufen:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Eigenkapital vorhanden: 60.000 € (20 %)
- Kaufnebenkosten (Steuern, Eintrag, Notar etc.): ca. 30.000 €
- Er finanziert also 270.000 € über Kredit.
- Erwartete monatliche Mieteinnahmen: 1.200 €/Monat
- Kreditrate & laufende Kosten (Tilgung + Zinsen + Betriebskosten + Rücklagen) geschätzt: 1.000 €/Monat
In diesem Szenario hat Herr Weber jeden Monat 200 € Puffer – zur Deckung unvorhergesehener Kosten oder zur vorzeitigen Tilgung. Wenn alles gut läuft, kann sich die Immobilie nach einigen Jahren über Wertsteigerung und abnehmende Schulden spürbar auszahlen.
Sollte aber die Wohnung zeitweise leerstehen oder größere Reparaturen anfallen, schrumpft dieser Puffer schnell – daher sind Rücklagen und konservative Planung essenziell.
Fazit
Die Finanzierung einer Immobilie durch Mieteinnahmen kann ein sehr lohnender Weg sein – vorausgesetzt, man startet mit genug Eigenkapital, wählt Immobilie, Lage und Mietverträge sorgfältig aus und berücksichtigt alle laufenden Kosten. Gut kalkuliert wird das Investment langfristig stabil und wertsteigernd sein.
